Обзор практики рассмотрения Арбитражным судом Ямало-Ненецкого автономного округа споров,вытекающих из неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договорам долевого участия в строительстве

УТВЕРЖДЕН:

Постановлением Президиума

Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа

                                                                                                 «___» ____________2012 г.

 

Обзор практики рассмотрения

Арбитражным судом Ямало-Ненецкого автономного округа споров,

вытекающих из неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по

договорам долевого участия в строительстве

 

В соответствии с планом работы Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа на I полугодие 2012 года проанализирована судебная практика, связанная с рассмотрением дел о неисполнении и ненадлежащем исполнении обязательств по договорам долевого участия в строительстве. При подготовке обзора использованы решения Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа, постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда, постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа. Судебные акты проанализированы за период со второго полугодия 2010 по 2012 гг.

 

1.  В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными для инвестиционного договора должны быть: условия о размере вклада инвестора, а также сроках и порядке его внесения, объеме долей в строящемся объекте, сроке и порядке передачи инвестору  его доли в виде перечня конкретных объектов, сроков исполнения обязательства. 

Некоммерческая организация (далее - истец) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью  (далее - ответчик) о  взыскании договорной неустойки  в размере 1 618 004,73 руб. по договору  долевого инвестирования строительства.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований, указав на то, что существенными для спорного инвестиционного договора должны быть: условия  о размере вклада инвестора - ответчика, а также сроках и порядке его внесения, объеме долей ответчика в строящемся объекте, сроке и порядке передачи инвестору  его доли в виде перечня конкретных объектов, сроков исполнения обязательства.

Вместе с тем, в рассматриваемом договоре не были согласованы условия о порядке и сроке внесения инвестиций, отсутствует характеристика объекта инвестиционных вложений ответчика. Договором также не согласовано существенное условие о сроке его действия - сроке окончания исполнения сторонами обязательства.

Как установил суд первой инстанции исходя из предмета договора и остальных его условий,  при его подписании  стороны имели намерение для объединения инвестиционных усилий для создания определенного объекта, поскольку целью подписания договора  являлось для ответчика - получение права собственности на долю объекта в части нежилого помещения, а для истца - получение ответчика финансирования на часть объекта (нежилого помещения) в сумме, эквивалентной  его стоимости.

Возможность заключения такого рода договоров предусмотрена статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» № 39-ФЗ от 25.02.1999 г.

Кроме того,  спорный договор по своей правовой природе  относится к категории смешанных договоров, который включает в себя элементы договора   инвестирования и простого товарищества.

Как указал суд первой инстанции, самостоятельного вида инвестиционного договора не существует, а значит, не существует существенных условий для него, предусмотренных законом.

Суд первой инстанции установил отсутствие воли сторон, в том числе истца на исполнение спорного договора,  поскольку отсутствует  реализация сторонами своих прав и обязанностей по спорному договору, достижение результата, к которому они стремились, совершая сделку и свидетельствует о несогласованности условий договора, в связи с чем спорный договор следует признать незаключенным, в силу этого он не может порождать  правовых последствий для сторон, в том числе  в отношении условия о начислении договорной неустойки.

Суд апелляционной инстанции оставил в силе решение суда первой инстанции, согласившись с выводом суда первой инстанции о том, что самостоятельного вида инвестиционного договора не существует и по своему содержанию спорный договор следует квалифицировать как договор простого товарищества.

С учетом установленного, положений статей 432, 1041, 1042, 1048 ГК РФ, арбитражный суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор долевого инвестирования строительства является незаключенным в связи с отсутствием соглашения сторон по существенным его условиям и правомерно отказал в удовлетворении исковых требований по заявленным основаниям.

(Дело № А81-116/2011)

 

2. В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором.

Изменение площади квартир возможно в силу специфики участия в долевом строительстве, поскольку договор заключается в отношении объекта, который только предполагается построить.

Департамент недвижимости (далее – Участник, истец) обратился в арбитражный суд с иском к открытому акционерному обществу (далее – Застройщик, ответчик)  о взыскании неустойки за просрочку передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства по муниципальному контракту и излишне уплаченных денежных средств.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные исковые требования частично в части взыскания неустойки за просрочку передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства по муниципальному контракту. В части взыскания излишне уплаченных денежных средств, вследствие уменьшения площади переданных объектов по муниципальному контракту на участие в долевом строительстве исковые требования были удовлетворены в полном объеме.

Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции ссылался на право кредитора требовать с должника уплаты неустойки в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, предусмотрено статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Установив нарушение срока передачи объекта долевого строительства застройщиком дольщику, суд счел требование истца о взыскании неустойки по части 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обоснованным.

Однако, принимая во внимание несоразмерность предъявленной неустойки последствиям нарушения обязательства (исходя из непродолжительного периода заявленной просрочки, общей суммы муниципального контракта, предпринятых ответчиком мер в целях надлежащего исполнения обязательств, а также отсутствия у истца неблагоприятных последствий и продолжительного периода, когда истец не обращался за ее взысканием), суд пришел к выводу, что размер договорной неустойки, уплачиваемой при просрочке исполнения обязательства, явно несоразмерен последствиям просрочки исполнения обязательства.

В связи с чем, размер договорной ответственности ответчика был уменьшен судом и взыскан в размере 46,7% от первоначально заявленной суммы.

Удовлетворяя в полном объеме требование истца о возврате излишне перечисленных денежных средств, суд исходил из следующего.

Согласно представленным документам (акт приема-передачи) фактически истцу было передано квартир общей площадью меньше, чем предполагалось по контракту.

Согласно императивным требованиям части 4.1. статьи 9 Федерального закона от 21.07.2005 № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» цена государственного или муниципального контракта может быть снижена по соглашению сторон без изменения предусмотренных контрактом количества товаров, объема работ, услуг и иных условий исполнения государственного или муниципального контракта.

С правовой позиции названного закона, в данном случае как таковым товаром, поставленным для муниципальных нужд по спорному муниципальному контракту, является квартира. Изменение площади квартир возможно в силу специфики участия в долевом строительстве, поскольку договор заключается в отношении объекта, который только предполагается построить. Уменьшение в данном случае площади квартир не является изменением количества поставляемого товара, его объема и т.д. в смысле указанной нормы Федерального закона от 21.07.2005 № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд».

Суд апелляционной инстанции изменил решение суда первой инстанции в части размера подлежащей взысканию с открытого акционерного общества в доход федерального бюджета государственной пошлины. В остальной части суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции согласился, указывая на то, что кредитор вправе требовать уплаты неустойки за нарушение сроков передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, если такая передача не осуществлена в день, в который объект долевого строительства подлежал передаче.

Также, суд апелляционной инстанции, учитывая, что денежные средства в оплату цены муниципального контракта были получены застройщиком в полном объеме, отсутствие доказательств, подтверждающих невозможность исполнения таких обязательств по объективным причинам, не зависящим от сторон, а также то, что объект строительства имеет социальную значимость, признал, что снижение судом первой инстанции размера неустойки сделано с учетом конкретных обстоятельств по делу, не является произвольным и сделано с учетом баланса интересов сторон.

Оснований для дальнейшего снижения законной неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции не усмотрел.

Суд кассационной инстанции оставил постановление апелляционной инстанции и решение суда первой инстанции без изменения.

(Дело № А81-433/2011)

3. Требование о понуждении ответчика к заключению дополнительных соглашений к муниципальным контрактам участия в долевом строительстве противоречит принципу свободы договора и удовлетворению не подлежит.

 

Администрация города (далее – Дольщик, истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью (далее – Застройщик, ответчик) о понуждении к заключению дополнительных соглашений к муниципальным контрактам участия в долевом строительстве и взыскании суммы излишне уплаченных по муниципальным контрактам денежных средств.

Как указал в решении суд первой инстанции, из представленных в материалы дела документов следовало, что фактическая площадь построенных квартир оказалась меньше проектной, что было подтверждено представленными в материалы дела копиями свидетельств о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости.

Заключенные сторонами муниципальные контракты предусматривают возможность изменения их стоимости путём заключения соответствующего дополнительного соглашения.

Учитывая нормы закона, а также условия заключенных сторонами муниципальных контрактов, суд пришел к выводу, что согласованная сторонами в муниципальных контрактах стоимость объектов не может быть изменена иначе как по соглашению сторон и в меньшую сторону.

Обязанность ответчика заключить с истцом соглашения об изменении цены контракта ни законом, ни договором не предусмотрена.

Довод истца о том, что сторонами согласована стоимость одного квадратного метра помещений, не был подтвержден материалами дела, заключенные сторонами муниципальные контракты таких сведений не содержали. Указание в документации об аукционе и протоколе порядка определения начальной (максимальной) цены контракта путём умножения стоимости одного квадратного метра на общую площадь квартиры не является доказательством согласования сторонами стоимости одного квадратного метра подлежащих передаче ответчиком истцу жилых помещений.

Заключенные сторонами муниципальные контракты содержат указание на цену контракта, которая равна стоимости объекта, в конкретной сумме, без указания на порядок её определения и возможность её изменения в зависимости от фактической площади построенных объектов.

Кроме того, исходя из содержания муниципальных контрактов во взаимосвязи с другими их положениями, следует, что стороны согласовали возможность увеличения или уменьшения площади объектов без соответствующего изменения их стоимости.

В связи с чем, суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказал.

Не огласившись с судебным актом, истец подал апелляционную жалобу, полагая, что ответчик уклоняется от исполнения обязательств по контракту.

Суд апелляционной инстанции апелляционную жалобу Администрации города возвратил в связи пропуском заявителем процессуального срока подачи апелляционной жалобы.

(Дело № А81-742/2011)

 

4. Явная несоразмерность неустойки должна быть очевидной. Уменьшение неустойки ниже ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации возможно только в чрезвычайных случаях, а по общему правилу не должно допускаться, поскольку такой размер неустойки не может являться явно несоразмерным последствиям просрочки уплаты денежных средств.

 

Администрация Муниципального образования (далее – истец, Дольщик) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее – ответчик, Застройщик) о взыскании неустойки за просрочку передачи объектов долевого строительства по муниципальному контракту, а также обязании ответчика передать квартиры.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные исковые требования частично в части взыскания неустойки за просрочку передачи объектов долевого строительства по муниципальному контракту. В порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд принял отказ истца от иска в части требования об обязании ответчика передать истцу квартиры.

В решении суд указал на то, что поскольку должник не исполнил условия договора долевого участия в строительстве, то применению подлежат нормы пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при определении размера неустойки, подлежащей взысканию с должника.

Суд первой инстанции счел требование истца о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства застройщиком дольщику обоснованным.

Посчитав, что стороны не согласовали на какую сумму начисляется неустойка в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, за каждый день просрочки, суд при расчете применил положения о законной неустойке, установленной частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Посчитав предъявленный размер пеней несоразмерным последствиям нарушения обязательства со стороны ответчика (исходя из непродолжительного периода просрочки, общей суммы муниципального контракта, предпринятых ответчиком мер в целях надлежащего исполнения обязательств, а также отсутствия у истца неблагоприятных последствий), при удовлетворении требования о взыскании неустойки суд счел необходимым применить статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, снизив размер неустойки в связи с его несоразмерностью последствиям нарушения обязательств.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил исковые требования в обжалуемой части о взыскании неустойки за просрочку передачи объектов долевого строительства по муниципальному контракту в полном объеме.

Снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права.  Иные фактические обстоятельства (финансовые трудности должника, его тяжелое экономическое положение и т.п.) не могут быть рассмотрены судом в качестве таких оснований.

Указанная в части 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, по существу, представляет собой наименьший размер платы за пользование денежными средствами в Российской экономике, что является общеизвестным фактом.

Следовательно, судом первой инстанции неправомерно было произведено снижение неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

(Дело № А81-1696/2011)

 

 

 

5. Не только ответчик обязан доказывать несоразмерность предъявленной ко взысканию неустойки, но и, в условиях наличия ходатайства и обоснованных возражений ответчика о необходимости снижения размера ответственности, на истце также лежит обязанность по обоснованию своих возражений против применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

 

Администрация муниципального образования (далее – истец, Дольщик) обратилась в арбитражный суд с иском к открытому акционерному обществу (далее – ответчик, Застройщик) о взыскании излишне уплаченных по муниципальным контрактам денежных средств, неустойки за просрочку передачи объектов долевого строительства.

Поскольку ответчик ненадлежащим образом выполнил условие контрактов о сроке передачи объектов долевого строительства дольщику, истец предъявил к нему требование о взыскании неустойки

Удовлетворяя требования в части взыскания неустойки, суд учитывал следующее.

Право кредитора требовать с должника уплаты неустойки в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, предусмотрено статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации.

   Согласно части 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Исследовав в совокупности представленные в материалы дела документы, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что застройщик надлежащим образом не исполнил свое обязательство по передаче квартир и нарушил срок такой передачи.

Таким образом, суд признал требование о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объектов долевого строительства (квартир) застройщиком дольщику обоснованным и заявленным в соответствии с п.п. муниципальных контрактов, статьей 330 ГК РФ, ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ.

Вместе с тем, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации собранные по делу доказательства, суд счел необходимым применить статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, снизив размер неустойки в связи с его несоразмерностью последствиям нарушения обязательств.

Учитывая компенсационный характер неустойки и значительный размер начисленной неустойки, а также учитывая то обстоятельство, что большая часть квартир по контрактам ответчиком передана и истцом принята, суд пришел к выводу, что размер неустойки, уплачиваемой при просрочке исполнения обязательства, в данном случае явно несоразмерен последствиям просрочки исполнения обязательства.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, ссылаясь на то, что период просрочки исполнения обязательства по передаче объектов долевого строительства по муниципальным контрактам фактически является незначительным.

Из материалов дела суд апелляционной инстанции усмотрел, что задержка передачи объектов долевого участия истцу связана с устранением недостатков, допущенных при проведении строительных работ.

Более того, неустойка была заявлена ко взысканию по сорока четырём муниципальным контрактам, основанием для привлечения ответчика к ответственности явились одни и те же обстоятельства - нарушение срока передачи объектов долевого участия истцу, которое произошло в результате возникновения необходимости устранения недостатков, возникших при выполнении строительных работ на объекте в целом, поэтому истец фактически требует применения меры гражданско-правовой ответственности в виде взыскания неустойки за одно и то же неправомерное действие ответчика.

Ответчиком были предприняты меры в целях надлежащего исполнения обязательств, что истцом по существу не оспорено и подтверждается перепиской сторон.

Таким образом, суд апелляционной инстанции согласился с мотивами суда первой инстанции при применении статьи 333 ГК РФ и снижении неустойки ниже ставки рефинансирования.
          При этом, оснований для дополнительного снижения размера подлежащей взысканию неустойки суд апелляционной инстанции не усмотрел.

В своем постановлении суд кассационной инстанции указал, что по делу утверждено мировое соглашение, согласно которому стороны подтвердили обязанность ответчика по уплате неустойки в уменьшенном судом первой инстанции размере.

Заключая мировое соглашение, указывая размер неустойки и порядок ее уплаты, стороны фактически урегулировали спор в соответствующей части на взаимоприемлемых условиях.

В соответствии со статьей 141 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после заключения мирового соглашения в процессе исполнения судебного акта арбитражного суда данный судебный акт не подлежит исполнению.

Поскольку обжалуемые судебные акты в соответствующей части не подлежат исполнению, не являются обязательными (статья 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Российской Федерации), не имеется оснований для их отмены.

(Дело № А81-1649/2011)

 

6. Направление ответчику претензии после поступления искового заявления в суд не является соблюдением досудебного порядка урегулирования спора.

 

Администрация города (далее – истец, Дольщик) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к открытому акционерному обществу (далее – ответчик, Застройщик) об обязании обеспечить выполнение ремонтных работ в жилом помещении (квартире).

Истец, ссылаясь на ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», п.п. муниципального контракта, просил суд обязать застройщика безвозмездно устраненить недостатки в разумный срок.

Рассмотрев возражения ответчика о несоблюдении истцом претензионного порядка урегулирования спора, суд счел их обоснованными.

Проанализировав положения муниципального контракта, суд первой инстанции пришел к выводу, что до обращения в суд стороны обязаны были соблюсти досудебный претензионный порядок урегулирования спора. Претензию истец направил ответчику лишь после предъявления иска в суд. 

Ссылаясь на п. 2 ч. 1 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оставил исковое заявление без рассмотрения.

(Дело № А81-4593/2011)

 

7. Для привлечения членов кооператива к ответственности по долгам последнего необходимо наличие нескольких обстоятельств: возникновения убытков, установленных по итогам отчетного года, принятия решения общим собранием членов кооператива о внесении дополнительных взносов для погашения убытков и неисполнения членами кооператива обязанности по внесению дополнительных взносов.

 

Потребительский ипотечный кооператив (далее – истец, ПИК) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Некоммерческой организации (далее – ответчик, НО Фонд) о взыскании убытков и процентов за пользование чужими денежными средствами.

По мнению истца, убытки ПИК вызваны массовым выходом членов кооператива из ПИК, расторжением договоров участия в долевом строительстве и возвратом накопленных паевых взносов. В свою очередь, причиной резкого сокращения численности членов ПИК явился долгострой на объектах строительства ответчика, который возник по вине ответчика.

Суд первой инстанции в удовлетворении заявленных исковых требований отказал в полном объеме, ссылаясь на ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и считая, что истец не представил необходимую совокупность доказательств, свидетельствующих о наличии условий для привлечения ответчика к заявленной ответственности.

Как указывает суд первой инстанции для взыскания убытков истец, требующий их возмещения, в соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, должен доказать факт нарушения неправомерными действиями ответчика прав истца, наличие прямой причинной связи между действиями ответчика и возникшими убытками, а также размер убытков.

Отсутствие хотя бы одного из вышеуказанных элементов является основанием для отказа в удовлетворении требования о взыскании убытков.

Кроме того, лицо, требующее возмещения убытков, должно представить доказательства принятия им всех возможных мер к предотвращению убытков или уменьшению их размера.

Из представленных в материалы дела документов, судом было установлено, что ответчик о дате и времени Общего собрания членов Кооператива не извещался, участия в собрании не принимал.

На основании вышеизложенного, суд первой инстанции сделал вывод о том, что указанное собрание было проведено с грубым нарушением процедуры его проведения, а принятые на нем решения не имеют юридической силы независимо от того, было ли оно оспорено кем-либо из участников кооператива или нет.

Также судом первой инстанции было установлено, что представленные истцом в материалы дела соглашения о расторжении договоров участия в долевом строительстве составлены и подписаны по обоюдному согласию сторон, без возложения каких-либо штрафных санкций на Застройщика – ответчика по иску.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав сложившиеся обстоятельства по делу, суд установил, что истцом не был доказан ни размер убытков в заявленной сумме, ни причинно-следственная связь между действиями ответчика по увеличению сроков строительства и возникшими у истца убытками в заявленном размере, в связи с чем оснований для удовлетворения требований о взыскании суммы убытков не имеется.

Требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами является производным от основного требования и также оставлено судом первой инстанции без удовлетворения.

(Дело № А81-5747/2011)

 

8. Уменьшение площади квартир не является изменением количества поставляемого товара, его объема в смысле п. 4.1. ст. 9 Федерального закона 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд».

Если в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома площади лоджий не указаны и договором не предусмотрена возможная доплата за наличие в квартире таких дополнительных площадей, то их стоимость признается уже учтенной в цене договора.

 

Администрация города (далее – истец, Дольщик) обратилась в арбитражный суд с иском к открытому акционерному обществу (далее – ответчик, Застройщик) о взыскании излишне уплаченных по муниципальным контрактам об участии в долевом строительстве денежных средств в размере 4 206 788 рублей и понуждении к заключению дополнительных соглашений.

Ответчиком был заявлен встречный иск о взыскании с Администрации убытков в виде расходов, связанных с созданием примыкающих к квартирам помещений (лоджий).

Как было установлено судом первой инстанции из представленных в материалы дела документов площадь объектов (квартир), указанных в муниципальных контрактах являлась проектной и подлежала уточнению на основании данных технической инвентаризации.

Суд посчитал довод ответчика о недопустимости изменения твердой цены контракта, приведенный со ссылкой на п. 4.1. ст. 9 Федерального закона 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» несостоятельным.

Ссылаясь на пункт 4.1. статьи 9 Закона 94-ФЗ суд указал, что цена государственного или муниципального контракта может быть снижена по соглашению сторон без изменения предусмотренных контрактом количества товаров, объема работ, услуг и иных условий исполнения государственного или муниципального контракта.

В данном случае как таковым товаром, поставленным для муниципальных нужд по каждому муниципальному контракту, как посчитал суд является квартира. При заключении муниципальных контрактов их предметом указывались конкретные квартиры. По окончании строительства дома Администрации были переданы эти же квартиры. Изменение площади квартир предполагалось изначально в силу специфики участия в долевом строительстве, поскольку договор заключается в отношении объекта, который только предполагается построить.

С учетом изложенного, требования истца о взыскании излишне уплаченных по муниципальным контрактам денежных средств суд счел обоснованными, доказанными, а потому подлежащими удовлетворению.

Отказывая в удовлетворении требования о понуждении к заключению дополнительных соглашений к контрактам об изменении стоимости квартир и их площади, суд счел, что исходя из смысла пунктов контракта, заключение таких соглашений не требуется. Кроме этого, такое требование противоречит принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Как указал истец по встречному исковому заявлению Дольщик, приняв неоговоренные в контрактах примыкающие к квартирам неотапливаемые помещения лоджий, не возместил застройщику расходы, связанные с созданием этих примыкающих помещений.

Застройщик же не имел возможности отказаться от строительства этих помещений в силу требовании пожарной безопасности, предусмотренных действующим законодательством РФ. Также истец по встречному иску указал, что согласно Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491) помещения лоджий не включаются в состав общего имущества.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд исходил из следующего.

Планируемая общая площадь помещения должна быть указана не только в договоре участия в долевом строительстве, но и в плане создаваемого жилого дома (пп. 3 п. 2 ст. 25.1 Закона № 122-ФЗ) и в проектной документации (п. 3 ч. 1 ст. 21 Закона № 214-ФЗ).

Таким образом, общая площадь жилого помещения не включает площадь таких помещений вспомогательного использования, как балконы, лоджии, веранды и террасы. В указанном случае застройщик не вправе требовать от участника долевого строительства доплаты за наличие в квартире таких лоджий. В связи с этим, довод истца о том, что расходы застройщика по строительству (созданию) лоджий в цену контрактов не включены, суд счел несостоятельным.

Кроме того, в силу п. 1 ст. 5 Закона о долевом участии цена – это денежные средства, подлежащие уплате дольщиком для строительства (создания) объекта долевого строительства. То есть всего многоквартирного дома в целом. Данные положения Закона также опровергают доводы ответчика, о том, что в цену контрактов не были включены расходы застройщика на строительство лоджий.

Более того, учитывая, что взыскиваемые истцом по встречному иску денежные средства были охарактеризованы им как убытки, требования должны соответствовать положениям ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец не представил никаких доказательств того, что имело место нарушение прав истца ответчиком, равно как не была доказана причинная связь между понесенными истцом затратами (расходами) и действиями (бездействием) ответчика.

Суды апелляционной и кассационной инстанций выводы суда первой инстанции поддержали, решение оставили в силе.

(Дело № А81-2110/2010)

 

9. Пункт контракта на участие в долевом строительстве, устанавливающий его цену, не противоречит положениям ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и не может быть признан ничтожным.

 

Некоммерческая организация (далее – истец, Застройщик) обратилась в арбитражный суд с иском к Департаменту недвижимости муниципального образования (далее – ответчик, Участник долевого строительства) о взыскании долга по оплате стоимости переданных по муниципальному контракту помещений лоджий.

Исходя из представленных в материалы дела документов, суд первой инстанции установил разницу в площади помещений в сторону увеличения относительно площади, зафиксированной в контракте. Факт передачи квартир с учетом площади лоджий не оспаривался сторонами.

Истец, со ссылкой на п. 3 ст. 423 ГК РФ, устанавливающий, что договор предполагается возмездным, указал, что контракт не содержит условий о том, что строительство и передача площадей лоджий осуществляется Застройщиком безвозмездно. Намерения передавать помещения безвозмездно не было. Отсутствуют в контракте и условия о строительстве и передаче помещений без лоджий.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции указал на то, что правовое регулирование данного вида договоров закреплено нормами Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно ч. 2 ст. 5 Закона № 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Планируемая общая площадь помещения должна быть указана не только в договоре участия в долевом строительстве, но и в плане создаваемого жилого дома (пп. 3 п. 2 ст. 25.1 Закона № 122-ФЗ) и в проектной документации (п. 3 ч. 1 ст. 21 Закона № 214-ФЗ).

Таким образом, общая площадь жилого помещения не включает площадь таких помещений вспомогательного использования, как балконы, лоджии, веранды и террасы. Следовательно, если в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома площади лоджий не указаны и договором не предусмотрена возможная доплата за наличие в квартире таких дополнительных площадей, то их стоимость признается уже учтенной в цене договора. В указанном случае застройщик не вправе требовать от участника долевого строительства доплаты за наличие в квартире таких лоджий. В связи с этим, довод истца о том, что расходы застройщика по строительству (созданию) лоджий в цену контрактов не включены, суд счел несостоятельным.

Более того, в материалы дела истцом были представлены планы переданных ответчику квартир, которые содержат сведения о наличии в квартирах лоджий (балконов). Указаны площади лоджий.

Вместе с тем, зная о наличии в составе квартир лоджий, истец заключил контракт на таких условиях, согласно которым при определении цены контракта площадь лоджий не учитывалась.

С учетом изложенного, в данном случае, суд усмотрел действительную волю сторон, направленную на заключение контракта именно на таких условиях, то есть, ясное понимание сторонами того, как определяется цена контракта, которая при этом является фиксированной.

Истец на свой страх и риск заключил спорный контракт на таких условиях, и требовать доплаты за возникшую разницу в площадях не вправе.

Арбитражный суд апелляционной инстанции согласился с указанными выводами суда.

(Дело № А81-4875/2010)

 

 

Обзор практики рассмотрения Арбитражным судом Ямало-Ненецкого автономного округа споров,вытекающих из неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договорам долевого участия в строительстве